Cristina Argelich Comelles es profesora Doctora de Derecho Civil de la Universidad de Cádiz (2017-), acreditada a Profesor Ayudante Doctor (2018). Doctora en Derecho con sobresaliente cum laude por la Universidad de Lleida (2017), obtuvo el Primer Premio del XII Certamen Universitario Arquímedes del Ministerio de Educación (2013) con el trabajo «El acoso inmobiliario». El Derecho inmobiliario constituye su principal línea de investigación, ámbito en el que desarrolló su tesis doctoral «El arrendamiento forzoso de vivienda», junto con otros trabajos publicados de entre los que destaca la monografía «La expropiación temporal del uso de viviendas».
¿Qué son las hipotecas multidivisa?
Las hipotecas multidivisa son aquellas cuyo reembolso está calculado conforme a una moneda extranjera, de manera que el consumidor está percibiendo sus ingresos en la moneda nacional y el cálculo del reembolso del préstamo hipotecario se calcula conforme a una divisa extranjera.
Por ejemplo, en el caso más reciente que ha examinado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, los ciudadanos percibían sus ingresos en Leus Rumanos, que es la moneda de Rumanía, y en cambio la divisa del préstamo eran francos suizos. El principal riesgo en las hipotecas multidivisa es lo que se denomina riesgo de tipo de cambio, es decir, las oscilaciones de valor entre la moneda nacional y la divisa extranjera, de manera que eso provoque de manera sobrevenida la imposibilidad de hacer frente al pago de la deuda.
¿Qué es lo que dice la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 20 de septiembre de 2017?
La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo que principalmente dice es que para que la cláusula del reembolso se vincule a una moneda extranjera predispuesta, por no decir impuesta, por la entidad financiera, esa cláusula tiene que superar el control de transparencia. Ese control no es meramente formal como el control de incorporación y el control de contenido de las condiciones generales de la contratación, que si se encuentran en el contrato superan el test. Por el contrario, el control de transparencia exige que la entidad financiera no solo las incluya en el contrato sino que se asegure que el consumidor las ha comprendido. Por tanto, este control garantiza que el consumidor entiende perfectamente cómo funciona este tipo de préstamo hipotecario, que al riesgo de tipo de interés frecuente en los préstamos hipotecarios sujetos a interés variable añade el riesgo del tipo de cambio.
¿Qué es lo que el banco debe acreditar?
Lo que el banco tiene que acreditar es haber explicado bien la oscilación de valor entre la moneda nacional y la divisa extranjera para que el consumidor sepa exactamente a qué riesgo se está exponiendo. Para que nos hagamos una idea, según los datos de la Asociación de Usuarios Financieros, la pérdida media por cada préstamo hipotecario multidivisa es de 200.000€, es decir, al préstamo inicial se le acaba añadiendo este sobrecoste medio por las oscilaciones de valor entre las divisas, y en España hay unos 70.000 préstamos hipotecarios afectados.
¿Cómo se puede recuperar lo pagado de más de una hipoteca multidivisa?
Lo pagado de más en el préstamo hipotecario multidivisa se recupera de la siguiente manera, porque la jurisprudencia del Tribunal de Justicia ha sido adoptada por nuestro Tribunal Supremo. Si la cláusula de reembolso no supera el control de transparencia, es decir, el consumidor no podía materialmente conocer exactamente el riesgo que estaba asumiendo, esa cláusula es abusiva. Lo que sucede en este caso en realidad es que se ha provocado la excesiva onerosidad del contrato, de modo que procede la anulabilidad de esa cláusula por error en el consumidor que ha sido por error introducido por la entidad financiera. Básicamente lo que se hace es restituir la prestaciones, es decir, lo pagado de más se devuelve. Además, lo que puede solicitar el consumidor es que el Tribunal recalcule la cantidad que va a ser procedente en cuanto al reembolso, pero esto todavía es un criterio incipiente aunque existe jurisprudencia al respecto. La reticencia al cálculo judicial del reembolso surge porque hay un principio en el Derecho Civil que es que lo pactado entre las partes obliga, porque existe libertad de pactos, de modo que un juez sería alguien externo.
¿Cuándo puedo reclamar la hipoteca multidivisa?
La hipoteca multidivisa se puede reclamar ya, porque la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea es de 20 de septiembre de 2017 y la asumió el Tribunal Supremo el 14 de noviembre en otra sentencia.
Por otra parte, se pueden evitar los problemas de la hipoteca multidivisa si se establece una cláusula como la que sigue en el contrato, es decir, si el consumidor intenta negociar la siguiente cláusula con el banco. La cláusula es que pese a que el banco predisponga que se devolverá el préstamo conforme a una divisa extranjera, que en caso de alteración grave de las circunstancias en las que se había pactado el reembolso, lo que conocemos como excesiva onerosidad sobrevenida del contrato, que el consumidor pueda decidir en qué divisa quiere devolver el préstamo, porque esta alteración compromete su capacidad económica para afrontar los pagos comprometidos.
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Inma S
¡Muy interesante! He estado buscando información por internet sobre este tema y me ha parecido de los pocos totalmente fiables y fieles a la realidad. Muchas gracias!
Alejandro B
Muy buena la entrevista, enhorabuena a la entrevistada.