¿Cómo saber si tengo cláusula suelo?
El Tribunal Supremo dictaminó el 9 de mayo de 2013 la nulidad y el carácter abusivo de las cláusulas suelo incluidas en los préstamos hipotecarios. Los bancos habían abusado de los clientes a través de contratos engañosos caracterizados por la ausencia de transparencia. Esta sentencia limitaba la devolución de las cantidades cobradas indebidamente por los bancos desde la fecha de publicación de la sentencia.
Tuvimos que esperar hasta el 21 de diciembre de 2016 para que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminara una sentencia inapelable en contra de la limitación de la retroactividad de la nulidad de las cláusulas suelo por lo que los bancos y cajas están obligados a devolver todo el dinero cobrado ilegalmente por estas cláusulas desde la firma de la hipoteca inmobiliaria.
Pero ¿Cómo saber si tengo clausula suelo? ¿Qué es una cláusula suelo? ¿Por qué son ilegales? ¿Cómo se si mi hipoteca tiene cláusula suelo? ¿Cómo calculo lo que puedo reclamar? En Reclama te sacamos de duda.
¿Qué es una cláusula suelo?
En primer lugar, debemos de saber que existen tres tipos de préstamos hipotecarios:
- Préstamos hipotecarios de interés fijo: En este los intereses son calculados a un tipo de interés invariable que es conocido desde que se contrata el préstamo.
- Préstamos hipotecarios de interés variable: Los intereses de estos créditos son calculados anualmente en virtud de un tipo referencial, normalmente el Euribor, el cual está en constante fluctuación. Así que el importe a pagar en concepto de intereses varía cada vez que se revisa el tipo de interés de referencia en virtud de las condiciones pactadas a la hora de contratar el préstamo.
- Préstamos hipotecarios de tipos de interés mixto: Suelen combinar un primer período dónde los intereses son calculados a un tipo de interés fijo previamente acordado, seguido de un período dónde los intereses variarán respecto a un tipo de interés de referencia.
Pues bien, la cláusula suelo es propia de los préstamos hipotecarios de interés variable o mixto (durante el período en el que los intereses se calculan en virtud de un tipo de interés referencial) y se caracteriza por establecer un tipo de interés mínimo ‘suelo’ al que serán calculados los intereses del préstamo independientemente de que el tipo de interés de referencia fluctúe por debajo de ese nivel.
Es decir, si por ejemplo nuestro préstamo hipotecario de interés variable está referenciado al Euribor (el cual cotiza a un 1%) más un diferencial del 0.25% quiere decir que el tipo de interés real a la hora de calcular los intereses que genera el crédito sería del 1.25%. Sin embargo, si a la hora de contratar nuestro préstamo hipotecario firmamos una cláusula suelo que establecía un tipo de interés mínimo del 2%, aunque el euribor esté por debajo de este nivel, los intereses que devenga nuestro crédito serán calculados por el banco utilizando ese tipo de interés mínimo.
¿Por qué son ilegales?
Hay que puntualizar que la cláusula en sí misma es legal. La ilegalidad está en no haber informado adecuadamente al cliente de que el contrato la contenía y qué significaba la misma. Es decir, la ilegalidad incurre en la ausencia de transparencia con el cliente quien cree haber firmado otras condiciones para su hipoteca.
Otro de los apuntes es que al igual que se incluía en los contratos una cláusula suelo debería de haberse establecido paralelamente una cláusula techo no abusiva. En cambio, los contratos tenían unas ‘techo’ entorno al 12% de interés, un nivel nunca alcanzado, poco real.
Al considerarse ilegal estas cláusulas quedan anuladas a todos los efectos por lo que debe devolverse el dinero cobrado demás desde el inicio del contrato de la hipoteca, como si esa cláusula que nunca hubiese existido.
¿Cómo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo?
El primer indicativo es el recibo de la hipoteca. Si lo que lo paga mensualmente no ha caído de forma significativa desde 2008, estate alerta. Desde ese año (en el que el Euríbor marcó su punto más alto en la media anual), el indicador no ha dejado de descender, hasta el punto que desde febrero de 2016 cotiza en negativo.
Por tanto, si desde aproximadamente el 2010 tu cuota se ha paralizado y pagas siempre lo mismo ya tienes motivos para revisar las escrituras del préstamo, así como el cuadro de amortización y los recibos mensuales.
Tenemos tres formas de comprobar la presencia de la cláusula suelo:
- La escritura del préstamo hipotecario. (No confundir con las escrituras de la compra venta). Recuerda que si la has perdido puedes solicitar una copia al banco o a la notaria. Una vez tengas las escrituras debes revisar los siguientes puntos: Las cláusulas financieras, en las que normalmente aparece como ‘Cláusula financiera Tercera Bis’, las cargas y las estipulaciones y otorgamientos. Hay que tener en cuenta que la banca escondía este tipo de cláusula con diferentes denominaciones por lo que no encontrarás en la escritura la palabra “cláusula suelo”. Hay que localizarla intentando identificar algún párrafo donde aparezca que el tipo de interés no podrá ser inferior a “X”. En algunas ocasiones la cláusula suelo tiene o se encuentra en un apartado con “titulo” o “epígrafe” tales como:-Límites a la aplicación del interés variable
-Límite de la variabilidad de intereses o tipo de interés variable
-Tipo de interés mínimo
-Limitación al tipo de interés
-Límites a la variabilidad.
-Túnel hipotecario (Menos usada)
-El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a Y.La redacción más usual que solían usar los bancos era “En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser superior al X% ni inferior al X%”. - Cuadro de amortización que englobe las mensualidades pagadas desde el inicio del préstamo hipotecario. Esto debes pedírselo a tu entidad de crédito. Con este documento podrás saber si estás o has estado pagando la cláusula suelo. En el caso de que el Banco se oponga a facilitarte este documento deberás de presentar una queja por escrito sellada y quedarte con una copia.
- El recibo mensual del préstamo hipotecario. El recibo viene detallado el tipo de interés que te están aplicando. Si dicho interés está redondeado, caso de un 4 % o 3,5 % muy probablemente estemos ante una cláusula suelo. Puedes comprobarlo si al sumar el diferencial y tipo de interés, el resultado arroja una cantidad menor a lo que realmente pagamos. Si es así, es que existe cláusula suelo.
Tu banco también te da pistas
Todos los bancos no añadieron estas cláusulas en sus contratos hipotecarios, ni tampoco todos los que la introdujeron lo hicieron de la misma manera ni con la misma opacidad a sus clientes.
Hay más posibilidades de tener una cláusula suelo reclamable si tu hipoteca está contratada antes de 2012 con BBVA, Banco Popular, Banco Sabadell, Bankia, Caixabank o Liberbank. Pero éstos no son los únicos, por lo que estas referencias son orientativas.
Supuestamente el Banco Santander y Bankinter no las usaron pero nuestro consejo es que repases detenidamente tu escritura y compruebes si tu hipoteca tiene esta cláusula y la puedes reclamar.
¿Cómo calculo lo que puedo reclamar?
Para una primera aproximación, lo más fácil es usar unas de las calculadoras que ofrece la patronal hipotecaria o los propios bancos. El procedimiento es muy sencillo sólo tienes que introducir tus datos en el simulador y podrás saber si la cuota que pagas a día de hoy se asemeja a la última que te ha pasado el banco. Se puede obtener una estimación aproximada sin valor legal. Te recomendamos que confíes en un experto en la materia que pueda asesorarte.
En Reclama te ayudamos a revisar si tu hipoteca tiene cláusula suelo, si puedes reclamar por ello. De ser así, te daremos un informe con las cantidades que puedes reclamarle a tu banco. Te ayudaremos a tomar una decisión y te acompañaremos durante todo el proceso porque con nosotros nunca te sentirás solo. Puedes llamarnos gratis al 900 80 20 15 y resolveremos todas tus cuestiones.
