El impago de una renta es uno de los principales miedos de todo propietario antes de dar el paso para alquilar. Sabemos que del contrato de alquiler se derivan obligaciones por las dos partes, aunque la más importante es la que tiene el inquilino a la hora de pagar en el tiempo y forma pactada. Para perder el miedo lo mejor es asesorarse sobre qué hacer frente al inquilino que no paga un alquiler, las medidas que nos facilita la justicia y cómo interponerlas. En este post te lo explicamos.
¿Qué hacer en caso de impago de la renta del alquiler?
Ante un impago de rentas el primer paso es el de recurrir al diálogo para intentar buscar una solución. Si no se puede solventar por la vía amistosa, llegará el momento de recurrir a una reclamación más formal. Por ejemplo, enviar una carta o un burofax a la vivienda alquilada indicando la cantidad que se debe, el plazo para hacer el pago y el aviso de que se acudirá a la vía judicial si procede.
Modelo de burofax si tu inquilino no paga el alquiler
A la atención de (datos del inquilino y dirección postal) Apreciado señor/a
En relación al contrato relativo al arrendamiento del inmueble de mi propiedad, suscrito por esta parte y firmado a (fecha de la firma del contrato), le comunico que a fecha de hoy adeuda (cifra total de la deuda) correspondiente a los meses de (meses que debe) del presente año, a razón de (precio del alquiler mensual) por cada una de estas mensualidades.
Si en el plazo de 30 días desde la recepción de este comunicado no efectúa el abono de la cantidad adeudada a la cuenta corriente, se interpondrá una demanda de desahucio por impago de rentas y a la reclamación de las cantidades adeudadas por vía judicial.
(tu nombre y DNI)
En (lugar en el que se encuentre), a (fecha).
Y tu firma.
Cómo reclamar el impago del alquiler por vía judicial
El artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- Si quieres reclamar las rentas impagadas
En caso de incoar un procedimiento judicial con el fin de recuperar las rentas impagadas, tendrás que recurrir al proceso monitorio. En este trámite podrás reclamar impago de las rentas desde que el inquilino deje de pagar y las deudas que se hayan acumulado por los suministros como la luz, el agua o el gas. Aunque en este paso no es obligatoria la presencia de un abogado y un procurador, sí que se recomienda contratar a un abogado especialista para agilizar los trámites al tratarse de procesos un poco complejos.
La demanda quedará acompañada por los siguientes documentos: el contrato de arrendamiento de la vivienda, copia de las escrituras de la propiedad, copia de los recibos impagados de los suministros y copia del burofax enviado.
- Si quieres recuperar tu vivienda y las rentas impagadas
El procedimiento judicial encaminado a que el propietario recupere su vivienda alquilada se llama desahucio. Esta figura está regulada en el artículo 440.3 y 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es necesario acudir a la vía judicial para el desalojo de la vivienda ya que si lo hace el arrendador por sí mismo a la fuerza puede verse envuelto en una infracción penal como el delito por ‘realización arbitraria del propio derecho’ o un delito de ‘coacciones’.
A la hora de iniciar este trámite será conveniente contactar con un abogado especialista como los del equipo de Reclama.es. Para incoar este procedimiento es necesario la intervención de abogado y procurador. El juez competente para estos casos será el del lugar donde radique el inmueble alquilado. Si se dirige la demanda contra algún avalista para que se le condene al pago de las rentas adeudadas, deberá ser requerido previamente.
Mencionar que los documentos imprescindibles para acompañar a la demanda son el poder Notarial para pleitas o comparecencia apud acta en el Juzgado y el contrato de arrendamiento.
El proceso se inicia cuando el Juzgado recibe la demanda y dicta un Decreto en el que señala la fecha del juicio (para que se oponga el inquilino si quiere) y la fecha de lanzamiento. Este Decreto se le notifica al inquilino y el plazo para oponerse a la demanda de desahucio que será de 10 días hábiles. No es muy común que el inquilino se oponga al procedimiento de desahucio por impago de la renta. En cualquier caso, las situaciones que se pueden dar son:
- El inquilino no hace nada: si no se opone, se lanzará judicialmente en la fecha que conste en el Decreto.
- El inquilino paga en el plazo de 10 días: cuando pague en el plazo estimado, el inquilino podrá seguir ocupando la vivienda. Este hecho se denomina ‘enervar el desahucio’ y solo puede hacerlo una sola vez durante la vida del contrato de arrendamiento.
- El inquilino paga y entrega las llaves: en este caso el inmueble volverá a estar en posesión del arrendador.
- El inquilino entrega las llaves y no paga: si el inquilino moroso no abona los meses sin pagar, el procedimiento de desahucio finalizará aunque continuará la reclamación de las rentas.
- El inquilino se opone al desahucio: aquí el inquilino solicitará la designación de un abogado de oficio en el plazo de los 3 primeros días desde la recepción del Decreto y esperar a que se celebre el juicio en la fecha señalada.
Aunque todo el proceso dependerá de lo que haga el inquilino, el tiempo medio para resolver el desahucio con el lanzamiento es de 3 a 4 meses. Es importante si se produce el lanzamiento judicial del inquilino que se levante acta por la Comisión judicial encargada del lanzamiento para que detalle el estado de la vivienda, a los efectos de posibles daños que puedan reclamarse con posterioridad.
¿Qué es lo que no hay que hacer en caso de impago de la renta del alquiler?
Aunque es una reacción muy habitual, no se puede cambiar la cerradura de la vivienda. Si lo haces podrás ralentizar el proceso así que es mucho mejor tener paciencia.
Tampoco es conveniente dar de baja los suministros ya que el inquilino los volverá a dar de alta y tendrás que pagar el coste de estas gestiones. El procedimiento correcto es hacer un cambio de nombre con la firma del contrato. Si no lo has hecho así tendrás que esperar a que un juez obligue al inquilino a pagar lo que te debe.
No entres en la vivienda aprovechando la ausencia del inquilino ya que podrás ser denunciado por allanamiento de morada ni llames a la Policía Municipal para denunciar un delito ya que dejar de pagar el alquiler es un incumplimiento de contrato de arrendamiento, no un delito o una falta.
Por último, nunca recibas dinero directamente del alquiler por parte del inquilino moroso si está formalmente denunciado. Tendrás que esperar a que finalice todo el proceso judicial para que todo siga su curso legal.
Cómo protegerse del incumplimiento del contrato de arrendamiento
Lo mejor es adoptar medidas preventivas antes de alquilar una propiedad y asegurarse de comprobar la identidad del inquilino y su solvencia. Otros consejos son:
- Fianza y aval bancario: del mismo modo, es recomendable pedir una fianza de al menos un mes de fianza, un aval bancario para que, en el caso de impago por parte del inquilino moroso, lo haga el banco.
- Aval personal privado: otro aval que se puede solicitar es el personal privado, es más fácil de obtener para el inquilino del bancario aunque tendrás que comprobar la solvencia del avalista.
- Seguro de impago: otro consejo para protegerse del impago de las rentas en un contrato es contratar un seguro de impago de alquiler. Algunas aseguradoras cubren el impago del alquiler, el desahucio y los desperfectos de la vivienda aunque se suele exigir que la vivienda sea la habitual del inquilino.
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